Του Κωνσταντίνου Χαροκόπου
Από το 2021, όταν η φούσκα του κινεζικού real estate είχε αρχίσει να παρουσιάζει τα πρώτα συμπτώματα διάλυσής της, μέχρι τη σημερινή πλήρη κατάρρευση της αγοράς κατοικίας έχουν περάσει μόλις πέντε χρόνια. Η Κίνα βιώνει μια από τις μεγαλύτερες οικονομικές διορθώσεις της σύγχρονης οικονομικής ιστορίας της.
Ο Δείκτης Πραγματικών Τιμών Οικιστικών Ακινήτων ή «Real Residential Property Price Index», που παρουσιάζει τις πραγματικές τιμές των ακινήτων και όχι αυτές που έχουν περασμένες στα λογιστικά τους βιβλία οι τράπεζες και οι εταιρείες οικιστικής ανάπτυξης έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 2010. Σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (BIS) ο δείκτης RRP Price Index έχει υποχωρήσει στα επίπεδα των 86,79 μονάδων. Αισθητά χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2010, που βρισκόταν στις 100 μονάδες.
Με δεδομένο ότι περίπου το 25% με 30% του ΑΕΠ της Κίνας προέρχεται από τον τομέα των ακινήτων και ότι τα ακίνητα αποτελούν για τα περισσότερα κινεζικά νοικοκυριά τα μοναδικά περιουσιακά τους στοιχεία, το πρόβλημα ξεφεύγει από τις στενές οικονομικές διαστάσεις του και μετατρέπεται σε κοινωνικό. Στην Κίνα, τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν κατά μέσο όρο το 70% των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών.
Ήδη, μετά την οικιστική έκρηξη που ακολούθησε την αστικοποίηση του αγροτικού πληθυσμού της Κίνας, η κινεζική κυβέρνηση, είχε εισάγει την πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών», με στόχο τον περιορισμό της υπερβολικής μόχλευσης των μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών, όπως η Evergrande και η Country Garden, οι οποίες βρίσκονται εδώ και μήνες σε μια δεινή οικονομική κατάσταση. Ωστόσο, η συγκεκριμένη κίνηση που ξεκίνησε ως μια προσπάθεια εξυγίανσης του τομέα της οικιστικής ανάπτυξης, εξελίχθηκε σε μια πρωτοφανή κρίση ρευστότητας που πάγωσε εκατοντάδες εργοτάξια και κλόνισε την εμπιστοσύνη των δυνητικών αγοραστών.
Στην ουσία, ο Δείκτης Πραγματικών Τιμών Οικιστικών Ακινήτων κατέγραψε 17 συναπτά τρίμηνα πτώσης και έχει επιστρέψει σε επίπεδα χαμηλότερα από το 2010. Ακυρώνοντας στην πράξη περίπου μιάμιση δεκαετία συσσώρευσης πλούτου για τη μέση κινεζική οικογένεια. Η οποία σε πολλές περιπτώσεις αποπληρώνει ένα δάνειο του οποίου η ονομαστική τιμή, υπολείπεται κατά πολύ της πραγματικής αγοραίας αξίας του.
Έτσι οι οικογένειες που είχαν αγοράσει κυρίως διαμερίσματα θεωρώντας ότι η τιμή τους θα ανέβαινε αενάως, βλέπουν σήμερα σημαντικές απώλειες στις περιουσίες τους. Το αποτέλεσμα είναι να ακολουθεί μειωμένη κατανάλωση, διστακτικότητα για νέες αγορές και ένας φαύλος κύκλος που δυσκολεύει την ανάκαμψη. Η κρίση έχει ήδη κοστίσει στην κινεζική οικονομία περίπου 2 ποσοστιαίες μονάδες ανάπτυξης (ΑΕΠ) ετησίως τα προηγούμενα χρόνια.
Η υποχώρηση των πραγματικών τιμών μέσα στο τελευταίο δωδεκάμηνο, βρίσκεται κοντά στο -6,3%. Ενώ ο ονομαστικός δείκτης πριν αρχίσει να υποχωρεί και να φτάνει στο 86,79, είχε κορυφωθεί κοντά στο 146 μέσα στο 2021. Αυτές οι ακραίες μεταβολές αποτελούν σαφέστατη ένδειξη μιας δομικής διόρθωσης και όχι απλά σημάδια ενός παροδικού κύκλου.
Η κρίση των ακινήτων ξεκίνησε να γίνεται εμφανής από την κορυφή του 2021, μέσω μιας σειράς προβλημάτων. Με υπερδανεισμό των developers, με υψηλή μόχλευση, με υπερβολική εξάρτηση του ΑΕΠ από την κατασκευαστική δραστηριότητα και με το ακίνητο ως βασική αποταμιευτική και επενδυτική επιλογή για τα νοικοκυριά να κλονίζεται. Η κατάρρευση των επενδύσεων στα ακίνητα και η μείωση της συμμετοχής του κλάδου στο ΑΕΠ περίπου στο μισό, σε σχέση με το 2021 σηματοδοτούν ένα ισχυρό πολλαπλασιαστή αρνητικής επίπτωσης πάνω στην απασχόληση, στην κατανάλωση, στις τράπεζες, αλλά και στις τοπικές κυβερνήσεις που χρησιμοποιούσαν τις πωλήσεις γης και οικοπέδων ως βασικά έσοδα.
Οι πιέσεις ρευστότητας επιβαρύνουν τα πιστωτικά ιδρύματα και τους ισολογισμούς των «developers» με επισφάλειες, ενώ οι τράπεζες αναγκάζονται να υιοθετούν αυστηρότερο έλεγχο στις εκταμιεύσεις δανείων. Η εμπιστοσύνη των επενδυτών επηρεάζεται επίσης και από τα δημοσιονομικά οικονομικά των τοπικών κυβερνήσεων, που εμφανίζουν αφενός μειωμένα έσοδα από πωλήσεις γης και αφετέρου διογκωμένα χρέη.
Τα πρώτα μέτρα του Πεκίνου, που άπτονται περισσότερο του ρυθμιστικού πλαισίου της αγοράς κατοικίας, οδήγησαν στην εμφάνιση κάποιου ίχνους σταθεροποίησης στις μητροπολιτικές αγορές ακινήτων, όπως είναι το Πεκίνο και η Σανγκάη. Ωστόσο, στην κινεζική περιφέρεια παραμένει το χάος. Οι αναλυτές της Goldman Sachs προειδοποιούν ότι η κινεζική αγορά ακινήτων μπορεί να μην αγγίξει τον πάτο πριν το 2027, υπογραμμίζοντας ότι οι τοπικές και περιφερειακές διαφοροποιήσεις θα καθορίσουν τη δυνατότητα και τον ρυθμό της ανάκαμψης.
Η εμπειρία στη Δύση, δείχνει ότι οι πολιτικές που περιορίζουν το μακροπρόθεσμο ρίσκο, όπως είναι η διαχείριση των κόκκινων δανείων, των γνωστών NPLs, οι αναδιαρθρώσεις των πιστωτικών γραμμών και ο επαναπροσδιορισμός του επιχειρηματικού σχεδιασμού των developers, τα χαμηλότερα όρια προκαταβολής, οι διευκολύνσεις του δανεισμού καθώς και η διαφανής καταγραφή των τιμών των συναλλαγών είναι πιο καθοριστικές από τα άμεσα νομισματικά ή δημοσιονομικά μέτρα.
Άλλωστε η εμπιστοσύνη δεν χτίζεται με διατάγματα. Απαιτείται χρόνος, χρειάζονται διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις, ίσως και μεγαλύτερη αποδοχή της ιδέας ότι οι τιμές πρέπει να βρουν τον πραγματικό τους πυθμένα πριν αρχίσουν να ανακάμπτουν βιώσιμα. Κάτι που με δυσκολία μπορούν να αποδεχθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων.
Η κρίση του real estate στην Κίνα, δεν είναι απλά «ένας τομέας» που υποφέρει. Είναι ο πυρήνας του παλαιού κινεζικού μοντέλου ανάπτυξης που βασιζόταν σε επενδύσεις, κατασκευές και χρέος. Η μετάβαση σε ένα νέο μοντέλο, βασισμένο στην κατανάλωση, την τεχνολογία και τις εξαγωγές, αποδεικνύεται πιο επίπονη και πιο αργή. Διότι ναι μεν οι εξαγωγές και η τεχνολογία έχουν στηρίξει την κινεζική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, αλλά δεν μπορούν να υποκαταστήσουν πλήρως την εσωτερική ζήτηση που υποχωρεί αισθητά λόγω της πτώσης της αξίας των ακινήτων.
Ωστόσο, η κρίση της κινεζικής οικιστικής ανάπτυξης, έχει επιπτώσεις και εκτός συνόρων. Οι επιπτώσεις είναι έμμεσες, αλλά σημαντικές. Καταγράφεται μικρότερη ζήτηση για πρώτες ύλες όπως για χάλυβα και χαλκό. Και είναι διάχυτος ο φόβος για πιθανές αναταράξεις στις παγκόσμιες αλυσίδες εφοδιασμού. Ταυτόχρονα, μια πιο αδύναμη κινεζική οικονομία μπορεί να επηρεάσει τις γεωπολιτικές ισορροπίες, καθώς το Πεκίνο θα πρέπει να αναζητήσει άλλους τρόπους να διατηρήσει την εσωτερική σταθερότητα που βαδίζει σε επισφαλείς ατραπούς.
Μπορεί να ξαναβρεί άραγε το «κινεζικό θαύμα» τους ρυθμούς του, βασισμένο στην τεχνολογία, χωρίς το παλιό του στήριγμα, δηλαδή την ασταμάτητη άνοδο των τιμών των ακινήτων;
Πηγή: liberal.gr