Toυ Γιώργου Μίχα
Η αύξηση των επιτοκίων, τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του πληθωρισμού και η αβεβαιότητα που προκαλεί ο πόλεμος στην Ουκρανία, τροφοδοτούν τις προβλέψεις ορισμένων αναλυτών στις ΗΠΑ εάν όχι για μείωση τιμών για επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου τους. Στηρίζουν τις προβλέψεις αυτές, μεταξύ άλλων, στο γεγονός ότι, τα προηγούμενα χρόνια η άνοδος των αξιών στο αμερικανικό real estate στηρίχθηκε σε ένα συνδυασμό χαμηλών επιτοκίων, αυξημένου αριθμού ανθρώπων που αναζητούν να αγοράσουν ακίνητο και μικρού αποθέματος ακινήτων.
Αυτοί οι παράγοντες δεν υπάρχουν πια, καθώς τα επιτόκια αυξήθηκαν και το απόθεμα – λόγω νέων κατασκευών – ενισχύθηκε. Εάν η πορεία ανόδου των τιμών στο αμερικανικό real estate φαίνεται να ανακόπτεται, τι μέλλει γενέσθαι στα ελληνικά ακίνητα;
Αν και κάθε είδους πρόβλεψη τείνει να καταστεί παρακινδυνευμένη -επειδή όπως φανερώνουν τα έκτακτα γεγονότα (π.χ. πανδημία) των τελευταίων χρόνων όλα μπορούν να ανατραπούν- οι ειδικοί συμφωνούν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται τουλάχιστον άμεσα αντιμέτωπη με πτώση τιμών. Οι λόγοι;
-Το απόθεμα νεόδμητων ακινήτων που εξακολουθεί να παραμένει μικρότερο της ζήτησης. Παρότι η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα έχει πάρει τα πάνω της και δεν σταμάτησε ούτε λόγω της αύξησης του κόστους των πρώτων υλών, η ζήτηση για κατοικία παραμένει ισχυρή. Μία από τις βασικές αιτίες της διατήρησης σε υψηλά επίπεδα της ζήτησης σχετίζεται με το γεγονός ότι τα ακριβά ενοίκια ωθούν ολοένα και περισσότερους στην αγορά σπιτιού.
Πέραν όμως, της ενίσχυσης της ζήτησης από όσους προσπαθούν να απαλλαγούν από το ακριβό ενοίκιο, τα deals στην κατοικία τροφοδοτούν ξένοι που επιλέγουν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα, αλλά και νέα νοικοκυριά που αναζητούν ακίνητο για να στεγάσουν την οικογένειά τους. Δεν θα πρέπει, εξάλλου, να ξεχνάμε ότι ένα άτομο ηλικίας 25 χρόνων το 2011, σήμερα είναι, ήδη, 37 χρόνων, κι αν δεν έχει εγκαταλείψει τη χώρα τα χρόνια της κρίσης, είναι πιθανό να ανήκει στην κατηγορία του πληθυσμού που αναζητά ένα διαμέρισμα κατάλληλων προδιαγραφών.
-Δίχως αμφισβήτηση η πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα τροφοδοτεί και την άνοδο των σταθερών επιτοκίων για αγορά κατοικίας, η οποία υπολογίζεται έως και μισή μονάδα. Κι αυτό προκειμένου οι τράπεζες να απορροφήσουν το αυξημένο κόστος χρήματος το οποίο παρέμενε χαμηλό εδώ και πολλά χρόνια. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι η καταφυγή σε τραπεζικό δανεισμό κοστίζει ακριβότερα και, ως ένα βαθμό, ανατρέπει τον προϋπολογισμό όσων επιδιώκουν να αποκτήσουν το δικό τους κεραμίδι.
Παρ’ όλα αυτά, η προσφυγή σε δανεισμό, όπως εξηγούν οι ειδικοί αποτελεί την μοναδική οδό για την αγορά ακινήτου, δεδομένου ότι ο μεγαλύτερος αριθμός των νοικοκυριών δεν διαθέτει ούτε καν το μεγαλύτερο μέρος της αναγκαίας ρευστότητας. Με άλλα λόγια, η εξασφάλιση δανεισμού, έστω και σε χαμηλότερα επίπεδα λόγω αυξημένων επιτοκίων, είναι ικανή για να συντηρήσει μία μεγαλύτερη της προσφοράς ζήτηση.
-Σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων είτε παλαιών είτε νεόδμητων σε καλές τοποθεσίες (π.χ. κοντά στο Μετρό, αρχαιολογικούς χώρους κτλ.) προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών. Η άνοδος του τουρισμού έχει επαναφέρει σε επίπεδα πριν από την πανδημία τη ζήτηση για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός ακινήτων να βρίσκεται εκτός αγοράς, λειτουργώντας ως ένας ακόμη παράγοντας που διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση.
-Η αύξηση του πληθωρισμού, σε συνδυασμό με τον πόλεμο στην Ουκρανία έχουν μετατρέψει το real estate ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο. Αυτό δεν είναι ασυνήθιστο, καθώς παρατηρείται διαχρονικά σε περιόδους υψηλού και μακροχρόνιου πληθωρισμού, όπου οι αποταμιευτές τείνουν να επιλέγουν τις επενδύσεις σε real estate με στόχο να προστατεύσουν τη ρευστότητά τους.
Αποταμίευση, για παράδειγμα ύψους 100.000 ευρώ, με πληθωρισμό της τάξεως του 10%, σημαίνει ισόποση μείωση της αγοραστικής δύναμης του ποσού αυτού, αφού με τα ίδια χρήματα αγοράζει κάποιος λιγότερα πράγματα. Με τα δεδομένα αυτά, μεγάλη μερίδα του πληθυσμού επιλέγει να «κλειδώσει» την αξία των χρημάτων του, αγοράζοντας ακίνητο.
Με αυτά τα δεδομένα, δεν διαφαίνεται στον ορίζοντα πτώση τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων, χωρίς όμως, αυτό να σημαίνει ότι οι συνθήκες δεν είναι δυνατόν να ανατραπούν εάν ανακύψουν νέοι παράγοντες αποσταθεροποίησης.
Πηγή: liberal.gr