Του Κωνσταντίνου Μαριόλη
Σχεδόν είκοσι χρόνια μετά την κρίση των subprime και την κατάρρευση της Lehman Brothers, τα στεγαστικά δάνεια επιστρέφουν στα ραντάρ των επενδυτών. Όχι επειδή ο πλανήτης βρίσκεται άμεσα μπροστά σε ένα νέο κύμα επισφαλών δανείων ή επειδή οι καθυστερήσεις αποπληρωμών έχουν εκτοξευθεί. Τουλάχιστον όχι ακόμη.
Ο κίνδυνος αυτή τη φορά είναι διαφορετικός και περισσότερο ύπουλος. Η παρατεταμένη περίοδος υψηλών αποδόσεων στις αγορές ομολόγων διατηρεί το κόστος των στεγαστικών δανείων σε επίπεδα που ασκούν ολοένα μεγαλύτερη πίεση στα νοικοκυριά, στην αγορά ακινήτων και τελικά στην παγκόσμια οικονομία.
Οι αγορές πλέον δεν αναμένουν γρήγορη επιστροφή των αμερικανικών στεγαστικών δανείων σε επιτόκια της τάξης του 5% ή 6%, με τον χρόνο να αποτελεί τον βασικό καταλύτη για τη συνέχεια.
Σύμφωνα με τη Fannie Mae, το μέσο σταθερό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων διάρκειας 30 ετών στις ΗΠΑ, θα διαμορφωθεί μεταξύ 6,7% και 6,8% έως το τέλος του 2027. Και ενώ πάντα υπάρχει η πιθανότητα να συμβεί κάτι απρόσμενο και να υποχωρήσουν τα επιτόκια, το σίγουρο είναι ότι η αγορά πολύ δύσκολα θα λειτουργήσει ξανά με επιτόκια στο 3% ή 4%. Η Mortgage Bankers Association (ΜΒΑ), από την πλευρά της, τοποθετεί πλέον το μέσο επιτόκιο 30 ετών στο 6,7% για το δ’ τρίμηνο του 2026 και καθ’ όλη τη διάρκεια του 2027.
Τι σημαίνει αυτό; Μέχρι και πριν από λίγους μήνες, κυρίως πριν τον πόλεμο στο Ιράν, υπήρχε η προσδοκία ότι ο νέος «μαέστρος» των αγορών, πρόεδρος της Fed, Κέβιν Γουόρς, θα προχωρούσε σε μειώσεις επιτοκίων, υπό τις πιέσεις και του Αμερικανού προέδρου. Αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα να υποχωρήσουν οι αποδόσεις των αμερικανικών ομολόγων και κατ’ επέκταση τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, οδηγώντας σε πλήρη ανάκαμψη την αγορά κατοικίας.
Σήμερα, οι βασικές προβλέψεις των δύο σημαντικότερων οίκων, της Fannie Mae και της MBA, υποδηλώνουν ότι οι αποδόσεις των ομολόγων θα παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα, τα επιτόκια των στεγαστικών το ίδιο και κάπως έτσι τα νοικοκυριά θα «μαζευτούν», καθυστερώντας την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, στο καλύτερο σενάριο.
Η κρίση στην αγορά ομολόγων κρατά ψηλά το κόστος του χρήματος και μετατρέπει τα στεγαστικά σε έναν μηχανισμό μέσω του οποίου οι υψηλές αποδόσεις περνούν στην πραγματική οικονομία και τελικά επιστρέφουν στις αγορές. Το sell-off στα ομόλογα δεν αποτελεί μια απομονωμένη χρηματιστηριακή ιστορία. Οι υψηλές αποδόσεις είναι η αρχή μιας αλυσίδας που περνά στα στεγαστικά, στις τιμές των ακινήτων, στην κατανάλωση και στα εταιρικά κέρδη.
Η αγορά ομολόγων που κινεί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι εξαιρετικά ευάλωτη στις διακυμάνσεις των τιμών. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές του πετρελαίου, οι οποίες με τη σειρά τους οδηγούν σε αυξήσεις τιμών στη μεταποίηση και τις μεταφορές. Για να το πούμε απλά, οι υψηλότερες τιμές πετρελαίου ενισχύουν τον πληθωρισμό και όσο ο πληθωρισμός παραμένει ψηλά, τόσο η Fed (και άλλες κεντρικές τράπεζες) διατηρεί και τα επιτόκια ψηλά.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο καθώς εκατομμύρια δανειολήπτες, ιδιαίτερα εκτός ΗΠΑ, καλούνται σταδιακά να αναχρηματοδοτήσουν δάνεια που είχαν συναφθεί την εποχή των σχεδόν μηδενικών επιτοκίων.
Έτσι, πίσω από την εντυπωσιακή ανθεκτικότητα των αγορών δημιουργείται μια βραδυφλεγής απειλή: το σοκ των ομολόγων μεταφέρεται στα στεγαστικά και από εκεί στην πραγματική οικονομία.
Το πιο επικίνδυνο σενάριο, αυτό που τρομάζει τους αναλυτές και ταυτόχρονα δεν θεωρείται απίθανο είναι να παραμείνουν υψηλά οι αποδόσεις των ομολόγων και παράλληλα η οικονομία να επιβραδύνει. Αν συμβεί αυτό, θα φτάσουμε σε ένα σημείο που το καταναλωτικό και επενδυτικό κλίμα θα επιδεινωθούν απότομα.
Στο σενάριο λ.χ. που η απόδοση του αμερικανικού 10ετούς διαμορφωθεί κοντά ή ξεπεράσει το 5% και τα επιτόκια των στεγαστικών ξεπεράσουν το 7%, οι καταναλωτές θα υποστούν σοκ, θα κόψουν απότομα δαπάνες απ’ όπου μπορούν, θα εξασθενήσει η αγορά κατοικίας, θα υποχωρήσει η κατανάλωση και εντέλει θα αυξηθεί η ανεργία και θα επιβραδύνει η οικονομία.
Το ακόμη χειρότερο σενάριο είναι να αυξηθούν κατακόρυφα τα κόκκινα δάνεια, επαναφέροντας μνήμες από το 2008 και απειλώντας τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Η μεγαλύτερη απειλή για την αγορά στεγαστικών μπορεί επομένως να μην είναι ένα ξαφνικό κραχ αλλά ο χρόνος. Ένας ακόμη μήνας υψηλών αποδόσεων δύσκολα προκαλεί κρίση. Ένα ακόμη έτος, όμως, σημαίνει περισσότερα δάνεια που αναχρηματοδοτούνται, περισσότερα νοικοκυριά που βλέπουν τη δόση τους να αυξάνεται και περισσότερο εισόδημα που αφαιρείται από την κατανάλωση. Γι’ αυτό τα στεγαστικά αποτελούν μία βραδυφλεγή βόμβα.
Το βλέμμα των ειδικών είναι στραμμένο φυσικά στις ΗΠΑ. Η αμερικανική αγορά αποτελεί μια ιδιόμορφη περίπτωση. Τα υφιστάμενα στεγαστικά διαμορφώνονται σε 13 τρισ. δολάρια, αλλά μεγάλο μέρος αυτών έχει κλειδώσει εξαιρετικά χαμηλά σταθερά επιτόκια, την περίοδο πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Το γεγονός αυτό είναι καλό για όσους πληρώνουν δάνεια, αλλά οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κίνητρο να πουλήσουν ένα σπίτι για να αγοράσουν ένα άλλο, αφού πλέον τα επιτόκια είναι πολύ «ακριβά».
Αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται η προσφορά υφιστάμενων κατοικιών, να μειώνονται οι συναλλαγές real estate και να ασκούνται πιέσεις σε νέες κατασκευές. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών υποχώρησαν κατά 10,5% τον Ιούλιο, στο χαμηλότερο επίπεδο από τον Ιανουάριο.
Μακριά από τις Ηνωμένες Πολιτείες η εικόνα είναι περισσότερο ανησυχητική. Σε οικονομίες όπου τα στεγαστικά έχουν μικρότερες περιόδους σταθερού επιτοκίου ή κυμαινόμενο επιτόκιο, η αύξηση του κόστους χρήματος περνά πολύ ταχύτερα στις μηνιαίες δόσεις.
Στη Βρετανία, εκατομμύρια νοικοκυριά αναμένεται να δουν αυξημένες πληρωμές καθώς λήγουν τα παλαιότερα συμβόλαια σταθερού επιτοκίου. Στον Καναδά, τα τελευταία μεγάλα κύματα πενταετών στεγαστικών της εποχής της πανδημίας φτάνουν στην αναχρηματοδότηση. Στην Αυστραλία, οι πληρωμές για στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια απορροφούν ήδη περίπου το 12% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Μετά από χρόνια ακρίβειας, όπου η κρίση του κόστους διαβίωσης έχει συρρικνώσει το διαθέσιμα εισόδημα των νοικοκυριών στις ανεπτυγμένες οικονομίες, σκεφτείτε τι θα συμβεί αν η μηνιαία δόση των δανείων αυξηθεί κατά 15%, 20% ή ακόμη και 30%.
Είτε θα εκτιναχθούν τα προβληματικά δάνεια, είτε νοικοκυριά και επιχειρήσεις θα αφαιρούν από κατανάλωση, ταξίδια και επενδύσεις, για να εξυπηρετούν το χρέος τους. Δεν θέλει και πολύ η κρίση των στεγαστικών να μετατραπεί σε κρίση κατανάλωσης και εντέλει να οδηγήσει σε ύφεση.
Μία λιγότερο ορατή εστία κινδύνου βρίσκεται πλέον έξω από το τραπεζικό σύστημα. Οι εταιρείες παροχής πιστώσεων που δεν είναι οι παραδοσιακές τράπεζες (non-banks), διαχειρίζονται σχεδόν το 60% των αμερικανικών στεγαστικών, έναντι μόλις 20% το 2013, χωρίς όμως να διαθέτουν την ίδια πρόσβαση σε σταθερή χρηματοδότηση και ρευστότητα με τις τράπεζες. Για τη χρηματοδότηση νέων δανείων βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε βραχυπρόθεσμες πιστωτικές γραμμές, οι οποίες μπορούν να περιοριστούν ή να ανατιμολογηθούν σε περιόδους αναταραχής.
Ένα απότομο άλμα των αποδόσεων των ομολόγων ή ένα κύμα καθυστερήσεων στα στεγαστικά θα μπορούσε επομένως να προκαλέσει ταυτόχρονα margin calls και αυξημένες ανάγκες ρευστότητας, δημιουργώντας έναν μηχανισμό μέσω του οποίου μία κρίση στην αγορά κατοικίας θα μπορούσε να μεταδοθεί στις ιδιωτικές εταιρείες πιστώσεων, στις τράπεζες που τις χρηματοδοτούν (στα 1,2 τρισ. δολάρια υπολογίζονται τα δάνεια των τραπεζών προς αυτές τις επιχειρήσεις, πάνω από το 10% των δανείων) και τελικά στο ευρύτερο χρηματοπιστωτικό σύστημα.
Πηγή: liberal.gr